《办法》中规定，房地产开发企业中的一般纳税人应建 立台账，登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超 过纳税人实际支付的土地价款。由于现行政策规定，土地价 款并非一次性从销售额中全扣，而是要随着销售额的确认， 逐步扣除。因此通过台帐对各期土地价款扣除的具体情况进 行记载，是非常必要的。

第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可 以选择适用简易计税方法按照 5%的征收率计税。一经选择 简易计税方法计税的，36 个月内不得变更为一般计税方法计 税。

房地产老项目，是指：

（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在

2016 年 4 月 30 日前的房地产项目；

（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者 未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的 开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程项目。

【政策解读】

为加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，根据《中华人民共和国建筑法》，在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的 建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以 及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当按 规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门 申请领取施工许可证。 工程投资额在 30 万元以下或者建筑 面积在 300 平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许 可证。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以 根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院建设行 政主管部门备案。按照国务院规定的权限和程序批准开工报 告的建筑工程，不再领取施工许可证。

第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用 简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售 额，不得扣除对应的土地价款。

【政策解读】 

本条的意思是，如果房地产开发企业中的一般纳税人销

售老项目选择了简易计税方法，就不能扣除对应的土地价款 了。而且一旦选了简易计税方法，36 个月内不能变为一般计 税方法。这里所说的“房地产老项目”，依然是指：

（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016 年 4 月 30 日前的房地产项目；

（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者 未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的 开工日期在 2016 年 4 月 30日前的建筑工程项目。

第二节 预缴税款 解读

第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房 地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。

 第十一条 应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷（1 适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照 11%的适用税率计算；

适用简易计税方法计税的，按照 5%的征收率计算。

【政策解读】 

房地产开发企业收到这类预售款以后，应区分项目的具

体情况，是老项目还是新项目，确定适用的计税方法，计算当期应预缴的税款。

第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报 期向主管国税机关预缴税款。

第三节 进项税额 解读

第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼 有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房 地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工 程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×

（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规 模）

【政策解读】 

本条的主要意图是，明确应以“建设规模”这个指标作为计算不得抵扣进项税额的依据。建设规模即项目建设的面 积。这一条说明，在计算简易计税方法和免税房地产项目对 应的“不得抵扣的进项税额”时，应以面积为计算单位，而 不能以套、层、单元、栋等作为计算依据。

第四节 纳税申报 解读

第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用 一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施 办法》（财税〔2016〕36 号文件印发，以下简称《试点实施 办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售 额和 11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款 后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结 转下期继续抵减。

第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用 简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条 规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和 5%的征收率计 算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报 纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

【政策解读】

根据《试点实施办法》第四十五条相关规定， 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索 取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动 产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，

为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当 天。

（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式 的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

（三）纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权 转移的当天。

（四）纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税 义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产 权属变更的当天。

（五）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义 务发生的当天。

第五节 发票开具  政策解读

第十六条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自 行开具增值税发票。

第十七条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其 2016 年 4 月 30 日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业 税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发 票，不得开具增值税专用发票。

【政策解读】

为了解决税制转换后，房地产企业由于营业税发票被地税机关收缴，在试点后无法就试点前收取的预收款开具营业 税发票的问题。虽然对 4 月 30 日前的预收款，缴纳的是营 业税，但允许房地产企业在试点后，对这部分未开票预收款， 开具增值税普通发票。

第十八条 一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地 产项目，不得开具增值税专用发票。

【政策解读】

根据《试点实施办法》第五十三条规定：纳税人发生应

税行为，应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专 用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税 额。

属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：

（一）向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。

（二）使用免税增值税规定的应税行为。 因此本条规定，一般纳税人向其他个人（即消费者个人）

销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

【案例一】A 房地产企业（一般纳税人）自行开发了 B 房 地产项目，施工许可证注明的开工日期是 2015年 3 月 15 日，

2016 年 1 月 15 日开始预售房地产，至2016 年 4 月 30日共取得预收款 5250 万元，已按照营业税规定申报缴纳营业税。

A 房地产企业对上述预收款开具收据，未开具营业税发票。 该企业 2016 年 5 月又收到预收款 5250万元。2016 年 6 月共开具了增值税普通发票 10500 万元（含2016 年 4 月 30日前取得的未开票预收款 5250 万元，和2016 年 5 月收到的 5250万元），同时办理房产产权转移手续。

问：纳税人在 7 月申报期应申报多少增值税税款？

（一）由于 A 房地产企业销售了自行开发的房地产老项 目，纳税人按照《办法》第八条规定，可选择适用简易计税 方法按照 5%的征收率计税。

（二）纳税人 6 月开具增值税普通发票 10500 万元，其

中包括 5250万元属于《办法》第十七条规定的可以开具增 值税普通发票的情形。

（三）纳税人按照《办法》第十一条、十二条规定，应 在 6 月申报期就取得的预收款5250 万元预缴税款 150万元。

应预缴税款=5250÷（1 5%）×3%=150万元

（四）纳税人应按照《办法》第十五条规定，在 7 月申 报期应申报的增值税税款为

5250÷（1 5%）×5%-150=250-150=100 万元

【案例二】A 房地产企业销售自行开发的房地产项目有关 情况同上例。2016 年 6 月还取得了建筑服务增值税专用发票价税合计 1110 万元（其中：注明的增值税税额为110 万元），纳税人选择放弃选择简易计税方法，按照适用税率计算缴纳 增值税。

问：纳税人在 7 月申报期应申报多少增值税税款？

（一）纳税人按照《办法》第十一条、第十二条规定， 应在 6 月申报期就取得的预收款计算应预缴税款。

应预缴税款=5250÷（1 11%）×3%=141.9万元

（二）纳税人 6 月开具增值税普通发票 10500 万元，其

中包括 5250万元属于《办法》第十七条规定的可以开具增 值税普通发票的情形。

（三）纳税人应在 7 月申报期按照《办法》第十四条规 定确定应纳税额

销项税额=5250÷（1 11%）×11%=520.3万元

进项税额=110万元

应纳税额=520.3-110-141.9=268.4万元。

纳税人应在 7 月申报期申报增值税 268.4 万元。

第三部分：小规模纳税人征管逐条解读 

第一节 预缴税款 解读

第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简 称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第二十条 应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷（1 5%）×3%

【政策解读】

和一般纳税人一样，预征率都是 3%，但需换算为不含税 销售额。

第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税 申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预 缴税款。

【政策解读】

《试点实施办法》第四十七条规定： 增值税的纳税期限 分别为 1 日、3 日、5 日、10 日、15 日、1 个月或者1 个季 度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应 纳税额的大小分别核定。以 1 个季度为纳税期限的规定适用 于小规模纳税人、银行、财务公司、信托投资公司、信用社， 以及财政部和国家税务总局规定的其他纳税人。不能按照固 定期限纳税的，可以按次纳税。

纳税人以 1 个月或者 1 个季度为 1 个纳税期的，自期满 之日起 15 日内申报纳税；以1 日、3 日、5 日、10日或者 15 日为1 个纳税期的，自期满之日起 5 日内预缴税款，于次月 1 日起15 日内申报纳税并结清上月应纳税款。

与一般纳税人的类似条款相比，本条增加了“主管国税 机关核定的纳税期限”，也就是说，对实行按季申报的小规 模纳税人，可以实行按季预缴增值税。

第二节 纳税申报 解读

第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项 目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发 生时间，以当期销售额和 5%的征收率计算当期应纳税额， 抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的 预缴税款可以结转下期继续抵减。

【政策解读】 

房地产企业在收到预收款时，不确认为纳税义务发生，

而只是预缴税款；真正的纳税义务发生时间，应根据《试点 实施办法》第四十五条的相关规定确定。 4/5 首页上一页2345下一页尾页