根据《试点实施办法》第四十五条相关规定， 增值税 纳税义务、扣缴义务发生时间为：

（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式 的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

（三）纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权 转移的当天。

（四）纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税 义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产 权属变更的当天。

（五）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义 务发生的当天。

第三节 发票开具

第二十三条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项 目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票 的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。

第二十四条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项 目，其 2016 年 4 月 30 日前收取并已向主管地税机关申报缴 纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税 普通发票，不得申请代开增值税专用发票。

【政策解读】

为了解决税制转换后，房地产企业由于营业税发票被地税机关收缴，在试点后无法就试点前收取的预收款开具营业 税发票的问题。虽然对 4 月 30 日前的预收款，缴纳的是营 业税，但允许房地产企业在试点后，对这部分未开票预收款， 开具增值税普通发票。

第二十五条 小规模纳税人向其他个人销售自行开发的 房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。

【政策解读】

【案例三】C 房地产企业（小规模纳税人）自行开发了 D 房地产项目，施工许可证注明的开工日期是2015 年 3 月 15

日，2016年 1 月 15 日开始预售房地产，至2016 年 4 月 30

日共取得预收款 200万元，已按照营业税规定申报缴纳营业 税。C 房地产企业对上述预收款开具收据，未开具营业税发 票。该企业 2016 年 5 月又收到预收款 200万元。2016 年 6

月共开具了增值税普通发票 400 万元（含2016 年 4 月 30日

取得的未开票预收款 200 万元，和2016 年 5 月收到的预收

款 200万元）。

问：纳税人在 7 月征期申报时，如何纳税？

（一）纳税人 6 月开具增值税普通发票 400 万元，其中

包括 200万元属于《办法》第二十四条规定的可以开具增值 税普通发票的情形。

（二）纳税人按照《办法》第十九条、第二十条规定，应于 6 月申报期就取得的预收款计算应预缴税款。

应预缴税款=200÷（1 5%）×3%=5.7万元

（三）C 房地产企业应按照《办法》第二十二条规定，以 当期销售额和 5%的征收率计税在7 月申报期向主管税务机关 申报税款 3.8 万元。

200÷（1 5%）×5%-5.7=9.5-5.7=3.8 万元

第四部分：营改增其他事项逐条解读 

第二十六条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项 目，按照本办法规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款 表》。

第二十七条 房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税 额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

【政策解读】 

在《税收征收管理法》中，对于完税凭证的开具、保存 等有着明确的规定：

第 24条 从事生产、经营的纳税人、扣缴义务人必须按 照国务院财政、税务主管部门规定的保管期限保管账簿、记 账凭证、完税凭证及其他有关资料。

账簿、记账凭证、完税凭证及其他有关资料不得伪造、 变造或者擅自损毁。

第 34条 税务机关征收税款时，必须给纳税人开具完税 凭证。扣缴义务人代扣、代收税款时，纳税人要求扣缴义务 人开具代扣、代收税款凭证的，扣缴义务人应当开具。

第二十八条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项 目，未按本办法规定预缴或缴纳税款的，由主管国税机关按 照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

【政策解读】

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